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圖片來源：易居沃頓商學院
與國外成熟市場在價格和規模方面的雙差異，讓中國人口凈流入城市的租房市場，成為公認的藍海。
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文｜《中國企業傢》記者 王芳潔
在兩天時間裡，七個城市“心有靈犀”般的出臺瞭樓市調控政策，其中重慶、南昌、長沙、石傢莊、南寧、貴陽六個城市都采取瞭針對個人業主的限售政策，為當地樓市降溫。
自從一線城市陸續采取瞭嚴厲的調控政策後，樓市之火依次蔓延到瞭二三四線城市，也就是人們通常所說的溢出效應。據統計，今年以來房價上漲幅度最大的城市為宜昌，8月份二手房均價較去年12月上漲91%，其次為佛山，漲幅55%；緊接著是海口，漲幅45%。
中國人似乎特別愛買房，大城市買不瞭，就要到周邊城市去買，回到老傢去買。國人有“愛買房病”，經常被解讀為房價攀升的根本原因。
但事實真的是這樣嗎？
與交易最為接近的鏈傢董事長左暉給出瞭不同的答案，按照鏈傢的統計，在全球范圍內，中國人根本不算是愛買房一族。左暉介紹，就全球的千人購房率（每一千個城市常住人口中的當年購房人數）而言，澳大利亞人才是最愛買房的，其2016年的千人購房率為24，歷史均值為29，歷史峰值更達到瞭32；在樓市炙熱的2016年，北京、上海、廣州、深圳的千人購房率分別為18、20、21、12；而英國的這個指標為24，美國是19；就歷史均值而言，北上廣深四大城市均低於澳大利亞、美國、英國和臺灣地區。
受宏觀調控影響，部分城市現在的這個指標遠低於歷史平均水平。例如北京，其千人購房率的歷史均值為13，而8月這個數字是6。這難免讓人有些擔心。首先，市場過冷，會不會有大量需求被暫時壓制？其次，那些沒買房的人，會不會都睡馬路上瞭？
北京平均千汽車音響電容價錢人購房率13，目前現狀遠低於平均值，更多需求被壓制 （來源：鏈傢）
居者有其屋，住房是人的最基本需求，不是買房就是租房。一個共識是，隨著90後步入獨立生活階段，這代人在支配收入時，不會像80後和70後那樣，願意節衣縮食去買房，而更願意擁有充裕的日常開銷，提高生活品質。這讓未來的租賃市場充滿想象。
一些數據上的差異，是中國租賃市場發展空間的實證。北上深三地目前的租賃人口比例趕不上其他國際大都市，大概還有10%的差距，左暉認為這個差距意味著巨大的市場。
但這是一個房東和租客都不滿意的時代。
房東們覺得，出租越來越不劃算，租金回報率越來汽車音響改電容越低。左暉覺得，這是錯覺。人們通常用即期回報率來看房價和租金的關系，即當期租金/當期房價，卻忘記瞭，獲取資產的成本遠遠低於當下。他指出，若將租金/買房成本，回報率往往會高出好幾倍。
租客們也不滿意：租金越來越貴，大城市居大不易。左暉說，這還是錯覺，其實租金跟房價沒關系，它是跟收入掛鉤的，一直以來，租金收入比都是一個常數（穩定數字）。“買不起房有可能，租不起房不可能。”他表示。
在租金紅利上，一線城市與國際大都市相比，租賃人口占比仍有發展空間 （來源：鏈傢）
左暉將北京與東京的類似區域租金收入比進行瞭對比，如東京代代木公園附近，租金收入比為35.8%，而北京奧林匹克森林公園附近，這個數字隻有17.4%。這些數字說明，北京的房租還有一定的上漲空間。
對比東京與北京類似地段租金收入比，北京顯著低於東京 （來源：鏈傢）
實際上，北京的租金收入比已是全國人口凈流入城市的最好水平，整體可以達到29.81%，那麼其他城市呢？目前，上海是24.41%，而蘇州則低至15.51%。
與國外成熟市場在價格和規模方面的雙差異，讓中國人口凈流入城市的租房市場，成為公認的藍海。現在，全國租賃市場的年租金規模約1萬億，左暉預計，10年後這個數字將是3萬億。
另外，從其他國傢的情況來看，租賃市場中，機構扮演者重要角色，例如日本，機構持有或管理的房源比例為83%，美國則為30.4%。而在中國，機構進入租房市場才剛剛起步，市場占有率還極少。這意味著，機構在增量和存量上都有巨大的機會。
地產商、中介機構、酒店管理公司、以及其他有資本推動的企業，都想在這個市場中分一杯羹。但左暉認為，租賃市場並不像想象的那麼容易，”出租率達不到92%，這個生意就沒法做瞭。”經過幾年的努力，鏈傢自如的出租率終於穩定在這個水平上。
鏈傢在今年會達到50萬間租賃房源的持有量，這個規模與其他機構有數量級上的差異，但羅馬不是一天建成的，業務承載平臺——鏈傢自如已運營五年時間。“這個市場不僅有機會，還有巨大的黑洞。賬必須算的特別細，要是能扛到超過10萬間的規模，再往上才能有效益。“左暉說。
值班編輯：張弘一
審校：張秋穎
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